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Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel

Kommt es infolge eines Hauskaufs oder einer Erbschaftzu einem Eigentümerwechsel, ist der neue Eigentümer verpflichtet, die Immobilie zu sanieren. Erfahren Sie hier, welche Rechtsgrundlagen diesen Pflichten zugrunde liegen und welche genauen Anforderungen die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel mit sich bringt.

Für wen besteht wann eine Sanierungspflicht?

Wer der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel unterliegt, und welche Maßnahmen erforderlich sind, geht aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) hervor, das 2020 in Kraft getreten ist. Die Pflicht, eine Immobilie zu sanieren, trifft den Käufer. Sie ist jedoch auch im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung verpflichtend. Es spielt insoweit keine Rolle, was der Grund für den Eigentümerwechsel ist. Nach dem GEG gibt es eine Frist, innerhalb der die Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen. Sie beträgt zwei Jahre.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Welche Bedeutung hat die Zwei-Jahres-Frist?

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder im Rahmen einer Schenkung erwirbt, hat zwei Jahre Zeit, um der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel aus dem GEG nachzukommen. Die Sanierungspflicht entfällt bei Langzeit-Eigentümern, wenn das Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurde. Aufgrund anderer energetischer Voraussetzungen und Bestimmungen hat die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel auch für denkmalgeschützte Immobilien keine Gültigkeit. Das bedeutet, dass Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die nach dem 1. Februar 2002 erbaut wurden oder bei denen es nach diesem Datum zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist, die energetischen Voraussetzungen des GEG erfüllen müssen.

Was fällt unter die Sanierungspflicht?

Das GEG schreibt im Rahmen der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel diese drei Maßnahmen vor, die innerhalb von zwei Jahren erfolgen müssen:

Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum oder Dämmung des Dachs anstelle der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)
Modernisierung von Heizungen durch den Austausch von Standard- und Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG)
Dämmung von warmwasserführenden Rohren, nämlich von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG)

Nach § 72 Abs. 1 GEG dürfen Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind und mit einem gasförmigen oder flüssigen Brennstoff betrieben werden, nicht mehr genutzt werden. Heizkessel, die nach 1991 eingebaut wurden, unterliegen einer 30-jährigen Frist. Das bedeutet, dass Heizkessel nach Ablauf dieser Frist ausgetauscht werden müssen. Lediglich Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind von der Sanierungspflicht ausgenommen. Das Dach einer Bestandsimmobilie muss so saniert werden, dass der sogenannte U-Wert nach erfolgter Sanierungsmaßnahme unter 0,24 W/m²K liegt. Nicht von der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel betroffen ist die Fassade. Wenn jedoch jemand freiwillig die Außenwand sanieren möchte, ist es ein Muss, auch auf die energetische Qualität zu achten.

Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Nach dem GEG betrifft die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nicht nur den Käufer, der mittels eines Kaufvertragsdas Eigentum an der Immobilie erworben hat. Gleiches gilt für den Erben, der durch eine Erbschaft Eigentümer geworden ist, und für den Eigentumsübergang mittels einer Schenkung. Von der Sanierungspflicht ausgenommen sind Erben, die bereits vor dem 1. Februar 2002 die geerbte Immobilie selbst bewohnt haben. Doch Vorsicht, diese Ausnahmeregelung betrifft nur Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, nicht jedoch Mehrfamilienhäuser.

Text aus HOMEDAY Mein Imobilienmakler